Типовые цели анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система.

По выбору целей анализ рынка недвижимости может быть условно разделен на отраслевой, корпоративный, оценочный, инвестиционный и потребительский.

Цель отраслевого анализа рынка недвижимости – институциализация (выявление и ведение в научный оборот) общественно полезных явлений и закономерностей рынка. Выполняет функции отраслевой экономики. Является прерогативой государственных и общественных организаций, научных организаций, а также национальных и международных институциональных инвестиционных фондов и кредитно-финансовых структур.

Цель корпоративного анализа рынка недвижимости – обеспечение маркетинга (продвижение продукта – товаров, услуг, брэнда компании) для достижения успеха на рынке  и обеспечение стратегического менеджмента (управления эффективностью компании) для повышения стоимости компании.

Цель оценочного анализа рынка недвижимости (анализа в интересах оценочной деятельности, осуществляемой, в соответствии с действующим законодательством, независимым оценщиком в интересах собственника недвижимого имущества) – обеспечение оценщика данными о рынке для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и информирования о ней собственника.

Цель инвестиционного анализа рынка (анализа в интересах инвестиционной деятельности) – обеспечение инвестиционного аналитика данными о рынке для расчета показателей эффективности инвестиционных проектов.

Цель потребительского анализа рынка недвижимости (анализа в интересах потребителей товаров и услуг на рынке) – информирование потребителя  через СМИ для обеспечения активного равновесия открытого конкурентного рынка в условиях максимальной информированности субъектов рынка.

Таким образом, анализ рынка может проводиться с различными частными целями и осуществляться самостоятельно либо представлять собой элемент, этап других видов деятельности:

- анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских ассоциаций, органами управления стратегических решений по совершенствованию механизмов функционирования рынка;

- стратегического  и оперативного менеджмента в риэлторской, девелоперской, инвестиционной компании с целью повышения эффективности ее деятельности на рынке;

- маркетинга с целью продвижения брэнда компании, товара или услуги;

- оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта;

- инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений.

Взаимосвязь направлений использования мониторинга рынка недвижимости

Взаимосвязь направлений использования мониторинга рынка недвижимости

Анализ в интересах любого вида деятельности включает три составляющих и следующую последовательность операций:

1.  мониторинг рынка:

- сбор информации

- предварительная обработка информации

- анализ и оценка текущего состояния показателей

- анализ и оценка динамики показателей;

2.  анализ или исследование  рынка недвижимости:

- исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей;

- исследование динамики показателей

- совместное исследование динамики различных показателей;

3.  прогнозирование развития рынка:

- исследование факторов, влияющих на изменение показателей

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке. В то же время результаты анализа и прогнозирования тенденций развития рынка используются при решении задач других видов деятельности, показанных на схеме.

Возможности мониторинга и анализа рынка недвижимости в значительной степени определяются степенью его развитости. В развитых рыночных экономиках проблемы сбора и обработки информации о рынке практически не существует, и методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости достаточны просты. В новейшей истории России до сих пор существует информационная открытость и аналитику приходится использовать косвенную и не всегда достоверную информацию, разрабатывать и применять изощренные методики сбора, обработки данных, анализа и прогнозирования.

Три уровня методологии анализа рынка недвижимости

Три уровня методологии анализа рынка недвижимости

Что характерно для сравнительно развитых сегментов рынка недвижимости, частично уже сложившихся в некоторых городах России (например, в Петербурге)?

1.  Большое количество предложений и сделок, отдельные объекты мало влияют на общие показатели.

2.  Близкие к западным стандарты открытости и организованности рынка, значительное число устойчиво работающих брокерских компаний, «серый рынок» не предоставлен или занимает маргинальное положение.

3.  Существует развитая система статистической информации о рынке недвижимости, можно получить данные госорганов, существуют специализированные издания, в которых публикуется информация о рынке, существует сеть аналитических фирм, которые проводят соответствующие исследования, между операторами рынка, агентствами недвижимости существует система обмена информацией – мультилистинговые системы, к которым можно получить доступ.

Несколько иная ситуация не менее развитых рынках как Москвы (по отдельным признакам), так и особенно других городов.

1.  Малое количество сделок – отдельные объекты влияют на общие показатели.

2.  Закрытость т неорганизованность рынка «серый» рынок достигает половины объема сделок, собственники и посредники очень неохотно идут на контакт, объекты продаются и сдаются напрямую, используя конфиденциальные каналы.

3.  Нет единого стандарта предоставления информации. Статистическая информация разрознена и недоступна, специализированные издания отсутствуют, аналитических, консалтинговых фирм практически нет, системы обмена информацией не существует.

Внешние и внутренние факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости

Все факторы, определяющие развитие того или иного сегмента рынка недвижимости, изменения цен и арендных ставок на нем, подразделяются на внутренние и внешние по отношению к рынку.

Внутренние факторы – это закономерности функционирования и развития данного сегмента, его взаимодействия со смежными сегментами рынка недвижимости, определяющие характер протекания циклов и перехода между фазами (стадиями) развития рынка.

Внешние факторы, формирующие тенденции изменения цен, можно разбить на три группы, отличающиеся по своей сущности, характеру и степени влияния:

-   факторы, связанные со специфическими (географическими, демографическими, экологическими, политическими) особенностями региона, города;

-   факторы, связанные с экономическими условиями региона, города;

-   факторы, связанные с макроэкономическими условиями в стране.

В конечном счете, тенденции развития рынка определяются сочетанием, взаимным влиянием этих факторов. Но степень влияния каждого из них может существенно меняться со временем.