Организация маркетинга в строительстве

 Сущность и особенности строительного рынка. Продукция отрасли строительства. Этапы строительного процесса. МТО строительства.

Реализация рыночных отношений в строительном комплексе имеет особенности, общие для всех отраслей капитального строительства: с одной стороны, привязка к земле, сравнительно длительные сроки создания, большие единовременные затраты капитальных вложений и т. п., с другой — особенности, связанные со спецификой вида (отрасли) строительной деятельности. Имеется в виду, что строительно-монтажные организации, занятые в жилищно-гражданском строительстве, функционируют в основном на региональных (местных) рынках, в то время как занятые в производственном строительстве (особенно в нефтегазодобывающей промышленности, транспорте, энергетике и т. п.) работают как на территории региона, так и на территории субъектов РФ. Такой режим характерен для узкоспециализированных строительно-монтажных организаций. Что же касается промышленности строительных материалов (не местных), производства строительных машин и механизмов, технологического оборудования, то здесь рынок имеет межрегиональный ареал своей деятельности.

Вместе с тем, переход к рынку в строительстве имеет свои серьезные трудности, обусловленные общим кризисным состоянием экономики народного хозяйства (инвестиционный спад, инфляция, сокращение численности кадров и др.).

Строительный рынок представляет собой открытую организационно-хозяйственную систему: в условиях действия товарно-денежных отношений субъекты рынка (инвесторы, заказчики, подрядчики, проектные организации, предприятия промышленности строительных материалов и др.) реализуют свои взаимные экономические интересы.

Строительный рынок как система включает:

А) субъекты (элементы) строительного рынка;

Б) объекты (предметы) рыночных отношений;

В) инфраструктуру рынка строительного комплекса;

Г) рыночный механизм;

Д) государственный контроль, регулирование и саморегу
лирование рынка.

Объектами (предметами) рыночных отношений являются: строительная продукция (здания, сооружения, объекты, их комплексы и др.); строительные машины, транспортные средства, энергетическое, технологическое и другое оборудование; материалы, изделия, конструкции; капитал; рабочая сила; информация и т. д.

Движущей силой рыночного механизма остается наличие спроса и предложения. Государство устанавливает и регулирует институциональные зависимости субъектов строительного рынка и его инфраструктуры на основе налоговых обязательств, субвенций, антимонопольных мер, амортизационных отчислений и т. д.

Государственный контроль в сфере строительного рынка предполагает выделение инвестиционного (строительного) бизнеса в специальную область хозяйственного законодательства и административного надзора. ГК РФ (гл. 37, ч. II) не отвечает указанным требованиям.

Саморегулирование процессов рыночных отношений осуществляется посредством работы бирж, тендерных торгов, представляющих собой аукционы по купле-продаже инвестиционных ресурсов, строительной продукции, ценных бумаг, где цены формируются по закону спроса и предложения. При этом экономическая ответственность сторон отражается в хозяйственных и подрядных договорах, контрактах, соглашениях о намерениях и т. д.

Рыночная структура сложнее и многограннее плановой системы. Все субъекты строительного рынка и элементы его инфраструктуры находятся во взаимной связи и взаимоотношениях.

В строительном процессе может быть выделено три этапа:

1) подготовка строительства;

2) собственно строительство;

3) реализация строительной продукции (сдача готового объекта строительства в эксплуатацию).

Подготовка строительства осуществляется по следующим направлениям:

1) технико-экономические исследования целесообразности строительства объекта;

2) проектирование объекта и инженерно-техническая подготовка к строительству (определяются методы организации строительства и технология производства работ, определяется сметная стоимость строительства).

На этапе, когда осуществляется собственно строительство, на строительной площадке происходит соединение всех технологических элементов строительного процесса, в результате функционирования которых создается строительная продукция. На этом этапе формируются совокупные фактические издержки строительного производства, материально-вещественные элементы зданий и сооружений, их структурно-строительная выразительность и качество.

На третьем этапе - происходят ввод законченных строительством объектов в эксплуатацию и передача их заказчику как основных фондов.

Трем этапам соответствуют три стадии кругооборота капитальных вложений:

1) производство как продуктивная форма создания основных фондов;

2) реализация как форма превращения строительной продукции в основные фонды;

3) подготовка следующего цикла воспроизводства с целью очередного превращения денежных фондов в продуктивные.

Материально-техническое обеспечение (МТО) строительства представляет собой организованный процесс комплектных поставок всех видов материально-технических ресурсов в строгом соответствии с технологической последовательностью производства строительно-монтажных работ.

МТО осуществляется заказчиками, генеральными подрядчиками и субподрядными организациями и регламентируется следующими основными документами. Положением о порядке обеспечения капитального строительства материалами, изделиями и оборудованием. Правилами о договорах подряда на капитальное строительство и Положением о взаимоотношениях организаций — генеральных подрядчиков с субподрядными организациями.

Роль и значение рыночной инфраструктуры. Понятие «инфраструктура рынка». Производственная инфраструктура. Социальная инфраструктура. Элементы инфраструктуры рынка.

Инфраструктура Рынка - совокупность компаний, регулирующих органов и правовых актов, обеспечивающих взаимодействие между субъектами рыночных отношений.

Производственная инфраструктура - инфраструктура, обеспечивающая материальное производство: железные и шоссейные дороги, водоснабжение, канализация и т.д. В широком смысле в производственную инфраструктуру входит и управление предприятием, и финансы, т.е. всё, что необходимо для процесса производства, но технологически в него не входит.

Социальная инфраструктура  — совокупность отраслей и предприятий, функционально обеспечивающих нормальную жизнедеятельность населения. Сюда относятся: жилье, его строительство, объекты социально-культурного назначения, вся сфера жилищно-коммунального хозяйства, предприятия и организации систем здравоохранения, образования, дошкольного воспитания; предприятия и организации, связанные с отдыхом и досугом; розничная торговля, общественное питание, сфера услуг, спортивно-оздоровительные учреждения; пассажирский транспорт и связь по обслуживанию населения; система учреждений, оказывающих услуги правового и финансово-кредитного характера (юридические консультации, нотариальные конторы, сберегательные кассы, банки) и др.

Рыночная инфраструктура включает в себя большое количество элементов, которые тесно связаны между собой и в совокупности играют важную роль в экономике. Основными элементами инфраструктуры современного рынка являются:

1) биржи (товарные, сырьевые, фондовые, валютные), их организационно оформленное посредничество;

2) аукционы, ярмарки и другие формы организационного не биржевого посредничества;

3) кредитная система и коммерческие банки;

4) эмиссионная система и эмиссионные банки;

5) система регулирования занятости населения и центры государственного и негосударственного содействия занятости (биржи труда);

6) информационные технологии и средства деловой коммуникации;

7) налоговая система и налоговая инспекция;

8) система страхования коммерческого хозяйственного риска и страховые компании;

9) специальные рекламные агентства, информационные центры и агентства средств массовой информации;

10) торговые палаты, другие общественные, добровольные и государственные объединения (ассоциации) деловых кругов;

11) таможенная система;

12) профсоюзы, работающие по найму;

13) коммерческо-выставочные комплексы;

14) система высшего и среднего экономического образования;

15) аудиторские компании;

16) консультативные (консалтинговые) компании;

17) общественные и государственные фонды, предназначенные для стимулирования деловой активности;

18) специальные зоны свободного предпринимательства. Инфраструктура призвана обеспечить цивилизованный характер деятельности рыночных субъектов, ее элементы не навязаны субъектам извне; рождены самими рыночными отношениями.

Краткая характеристика некоторых элементов инфраструктуры рынка (все эти элементы можно приведены в таблице 1).

Ярмарка представляет собой регулярный рынок широкого значения, который организуется в определенном месте. Она может быть местом периодической торговли или местом сезонной распродажи товаров одного или многих видов. Ярмарки возникли в Европе в раннем средневековье. В начале XX в. широкое развитие получили международные ярмарки, где заключаются сделки в национальном и международном масштабе. Сейчас развиты отраслевые (чаще технические) ярмарки и ярмарки товаров широкого потребления с проведением на них симпозиумов, конгрессов, семинаров.

Аукционы имеют дело с продукцией, которой на рынке недостаточно. Здесь главным ориентиром является получение максимальной цены за какой-либо товар. На аукционе происходит публичная продажа какого-либо товара в заранее установленном месте. Продаваемые товары достаются покупателю, который назвал самую высокую цену. Различают аукционы принудительные, которые проводятся судебными органами с целью взыскания долгов с неплательщиков, и аукционы добровольные, которые организуются по инициативе владельцев продаваемых товаров. Для проведения аукционов создаются специальные фирмы, работающие на комиссионных началах. Существуют и международные аукционы. Они представляют собой разновидность публичных открытых торгов, где реализуются товары определенной номенклатуры.

Консалтинговые компании. Здесь работают серьезные специалисты в области теории и практики рынка и бизнеса. По заказам предпринимателей они консультируют по экономическим и юридическим вопросам. Предпринимателям оплата этих консультаций обходится дешевле, чем содержание таких специалистов на фирме. Для России и Узбекистана это новое и перспективное дело, поскольку у наших предпринимателей мало опыта и знаний в области рыночной хозяйственной деятельности.

Аудиторские компании. Аудит - это комплексная ревизия финансово-хозяйственной деятельности фирмы, которая позволяет оценить ее возможности на рынке и в сфере бизнеса. Такая проверка имеет характер независимой экспертизы (по инициативе властей, учредителей, управленцев, руководителей фирмы). Аудиторская экспертиза - обязательное условие для получения разрешения на внешнеэкономическую деятельность, получения лицензий, организации совместных предприятий (СП). Объективность оценок известных аудиторских компаний служит визитной карточкой на внешнем рынке.

Учебные заведения. Раньше в наших государствах ни одно учебное заведение не готовило бизнесменов, менеджеров, и понятно почему. Сегодня таких учебных заведений стало много, но у них есть общий недостаток - крайне малый срок обучения. Зачастую в таких учреждениях преподают случайные люди. И все-таки этот элемент инфраструктуры рынка развивается и набирает силу и авторитет.

Биржа -- место встречи покупателей и продавцов, место, где заключаются сделки. Большинство бирж являются корпорациями. Членами бирж могут быть только отдельные лица, а от корпораций могут выступать лишь лица, имеющие право заключать на бирже контракты. Подавляющая часть биржевого оборота сосредоточена в ведущих торговых и финансовых центрах США, Великобритании и Японии.

Организация маркетинговой деятельности на рынке недвижимости. Понятие недвижимого имущества. Рынок недвижимости. Брокерская деятельность. Сделки с недвижимостью.

Недви́жимость  — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.2

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.2

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

· передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

· установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

· связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

· распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.1

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов:

спрос,

предложение,

цена,

менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы),

маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование),

инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая)

деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).1

Брокерской деятельностью признается деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами и (или) по заключению договоров, являющихся производными финансовыми инструментами, по поручению клиента от имени и за счет клиента (в том числе эмитента эмиссионных ценных бумаг при их размещении) или от своего имени и за счет клиента на основании возмездных договоров с клиентом.

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

  • законность содержания;
  • правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
  • соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
  • соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

  • совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
  • волеизъявление не соответствует подлинной воле;
  • нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
  • сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
  • сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

  • устной;
  • письменной.

В устной форме сделка возможна:

  • если законом или соглашением не установлена письменная форма;
  • для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
  • для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Торговля промышленной и интеллектуальной собственностью. Объекты промышленной собственности. Понятие и виды лицензий. Лицензионные договоры.

Промышленная собственность (англ. Industrialproperty) — разновидность интеллектуальной собственности. Объектами охраны промышленной собственности являются: патенты на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслуживания, наименования места происхождения товаров, фирменные наименования, коммерческие обозначения, пресечение недобросовестной конкуренции, топология интегральных схем, селекционное достижение. С 1970-х годов к понятию «Промышленная собственность» относят также «ноу-хау» (секреты производства, производственный опыт); гражданско-правовойдоговор, по которому «одна сторона — обладатель исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (лицензиар) — предоставляет или обязуется предоставить другой стороне (лицензиату) право использования такого результата или средства в предусмотренных образцом лицензионного договора пределах.». Следовательно, в лицензионном договоре могут предоставляться авторские, патентные, смежные, а также другие права.

Организация маркетинговой деятельности на рынке лизинговых услуг. Понятие лизинга и его сущность. Виды лизинга. Технология лизинговой сделки.

Лизинг (англ. leasing  от англ.  tolease  - сдать в аренду) - вид финансовых услуг, связанных с кредитованием приобретения основных фондов.

Лизинг представляет собой средне- и долгосрочную аренду машин, оборудования, транспортных средств, строительной, сельскохозяйственной техники, средств теле- и радиосвязи, вычислительной техники, различных сооружений производственного назначения, а также прав интеллектуальной собственности - лицензий, компьютерных программ, ноу-хау и т.д.

Существует довольно много разновидностей лизинга, и в зависимости от того или иного вида в сделке могут участвовать от двух до четырех (или даже более) сторон. Обязательным участником лизинговой операции является лизингодатель, в качестве которого могут выступать либо предприятия - производители объекта лизинга (например, в тех ситуациях, когда на рынке товаров складывается неблагоприятная для них конъюнктура и в результате падает платежеспособный спрос на произведенную продукцию, при наличии в то же время потребности в ней), либо самостоятельные лизинговые фирмы, для которых соответствующая деятельность является основной уставной целью и которые обычно создаются при активном финансовом участии коммерческих банков, либо сами эти банки, поскольку лизинг имеет много общего с банковскими операциями.

Другим обязательным участником сделки является лизингополучатель, т.е. предприятие любой организационно - правовой формы собственности, нуждающееся в конкретном имуществе и испытывающее финансовые проблемы, препятствующие приобретению требуемого имущества на собственные или заемные средства.

Кроме этого, в сделке обычно участвует предприятие - производитель (но не лизингодатель) ценностей, выступающих объектом лизинга, а также коммерческий банк, тоже не являющийся в данном случае лизингодателем, а лишь финансирующий операции последнего, например, лизинговой компании, которая для осуществления лизинга нуждается в кредитных ресурсах.

Возможны и другие более сложные варианты лизинга (так называемого раздельного), который характеризуется крупномасштабностью сделок и участием в них нескольких фирм и финансовых учреждений.

Основные виды лизинга

Современный рынок лизинговых услуг характеризуется многообразием форм лизинга, моделей лизинговых контрактов и юридических норм, регулирующих лизинговые операции. Существующие формы лизинга можно объединить в два основных вида - оперативный и финансовый лизинги.

Оперативный лизинг предусматривает сдачу технических средств (многоразового пользования) в аренду на период, значительно меньший, чем полный срок амортизации (обычно - до 3-5 лет). В этом случае арендные платежи в течение срока действия договора лишь частично компенсируют первоначальную стоимость арендуемого имущества, которое после завершения срока лизинга повторно сдается в аренду. Для данного вида лизинга существенно также то, что все обязанности по страхованию, обслуживанию и ремонту технических средств обычно берет на себя арендодатель (это так называемый полный лизинг); для арендатора же одним из преимуществ такой разновидности лизинга является возможность после истечения срока аренды (сравнительно непродолжительного), либо даже раньше (в случае досрочного разрыва лизингового контракта и досрочной выплаты общей суммы обязательств по платежам, что может быть предусмотрено в его условиях) "переключиться" на более совершенное оборудование.

Финансовый лизинг характеризуется сравнительно длительными сроками контракта (до 10-15 лет), сравнимыми со сроками амортизации арендуемых средств. Обычно применяется по группе инвестиционных товаров длительного использования, причем суммарные лизинговые платежи примерно эквивалентны (несколько больше) их первоначальной стоимости. При данном виде лизинга обязанности по страхованию, обслуживанию и ремонту арендуемых технических средств, а также по предотвращению риска их случайной гибели обычно лежат на арендаторе (чистый лизинг).

По объектам сделок лизинг подразделяется на лизинг движимого и недвижимого имущества. При лизинге недвижимости арендодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и предоставляет ему использование в коммерческих и производственных целях. Так же, как и в сделках с движимым имуществом, контракт заключается обычно на срок меньший или равный амортизационному периоду объекта; арендатор несет все риски, расходы и налоги во время действия контракта.

В основе приведенной классификации лизинга лежат его сроки и, естественно, различный характер использования арендуемого имущества. Кроме этого, лизинг подразделяется еще и по национальной принадлежности его участников: внутренний и международный. В последнем случае в сделке принимают участие стороны, представляющие разные страны; здесь также возможны варианты:

- экспортный лизинг - когда производитель оборудования и лизингодатель находятся в одной стране, а лизингополучатель из другой (в этом случае лизинг стимулирует экспорт ценностей из первой страны, а для страны получателя является эффективным способом привлечения ресурсов в иностранной валюте);

- импортный лизинг - когда лизингодатель и лизингополучатель находятся в одной стране, а поставщик - из другой (в этом случае лизинг выполняет функцию стимулирования импорта);

- транзитный лизинг - все участники сделки находятся в разных странах.

Исходя из особенностей организации отношений между заемщиком и сдающим в наем, выделяется прямой лизинг, когда изготовитель или владелец имущества выступает в качестве лица, сдающего его в аренду, и косвенный, при котором сдача в аренду ведется через третье лицо.

По методу финансирования различается срочный лизинг, при котором осуществляется одноразовая аренда, и возобновляемый (револьверный), при котором договор лизинга продолжается по истечении первого срока контракта. На практике применяются и другие виды лизинга.

лизинговая сделка

совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга, между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга.

Торговля инжиниринговыми услугами. Понятие инжиниринга. Сущность инжиниринговых услуг. Характеристика основных видов инжиниринговых услуг.

Выделяют 2 основных момента относительно специфики инжиниринговых услуг:

  1. Характер деятельности интеллектуальный
  2. Цель этой деятельности – оптимизация инвестиций на всем пути их осуществления.

Инжиниринг - это услуги по использованию технологических и иных научно-технических разработок. В этом заключается его отличие от лицензионной торговли, где объектом купли-продажи является сама технология.

В условиях рыночной экономики инжиниринговые услуги – это предмет особой коммерческой сделки. Поэтому можно также определить инжиниринговые услуги как услуги на коммерческой основе по оптимизации инвестиций на всем пути их осуществления.

Задачи инжиниринга – получение заказчиком наилучшего результата от капиталовложений за счет системного подхода к осуществлению проекта, многовариантности проработок, их финансовой оценки с выбором оптимального варианта для заказчика, разработка проектов с применением технологий и оборудования, наилучшим образом отвечающим требованиям заказчика. С этой точки зрения целесообразно ввести такие понятия как финансовый инжиниринг и инжиниринг научных разработок (инноваций).

Финансовый инжиниринг можно определить как разработку системы управления финансовой деятельностью предприятий и минимизации финансовых рисков. Сюда входят новые формы привлечения капитала и финансирование реальных, нематериальных и финансовых активов.

Инжиниринг инноваций – комплекс работ по разработке и реализации инновационного проекта, включает в себя создание и продвижение определенных инноваций. Функция инжиниринга – это обеспечение внедрения новых продуктов и технологий в реальный сектор экономики. Инжиниринговые фирмы реализуют здесь индивидуальную услугу, исполнение которой связано с высоким техническим риском, поэтому заказчик получает право использования научно-технического потенциала разработчика только с оплатой за конечный результат.

Инжиниринговые услуги можно подразделить на три вида:

1. Услуги по подготовке производства, к которым относятся следующие подвиды:

предпроектные услуги (изучение рынка, полевые исследования, топографическая съемка, подготовка технико-экономических обоснований и др.);

проектные услуги (составление генеральных планов и схем, технических спецификаций и т. п.);

послепроектные услуги (подготовка контрактной документации, ведение проекта, управление строительством, приемо-сдаточные работы и т. п.).

2. Услуги по организации процесса производства и управлению предприятием.

3. Услуги по обеспечению реализации продукции.